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“房住不炒”实打实推进:房贷利率回调,一线环比降价
2018-11-15 00:00:00      中国经济导报

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中国经济导报记者|张洽棠

    央行近日发布《中国金融稳定报告(2018)》(以下简称《报告》),对2017年以来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。央行指出,要多措并举应对住户部门债务增速过快问题。而最近无论是房贷利率回调,还是一线房价环比下降,都说明“房住不炒”的定位更加夯实。

央行:防范地产金融风险

    作为中国金融体系最重要的报告之一,今年的《报告》专辟两大专题,聚焦于住户部门债务和房地产市场风险,这在往年相当少见。
    《报告》显示,2017年末,我国住户部门债务余额40.5万亿元,同比增长21.4%,较2008年增长7.1倍,相当于2017年GDP总量(82.7万亿)的49%。家庭债务包括消费贷款和经营贷款,其中以消费贷款为主体,而消费贷款中又以房贷为主,房贷占家庭债务整体的比例超过一半。2008年时,我国房贷余额仅为3万亿,而到了2017年底,住房贷款余额膨胀到21.9万亿,房贷占所有住户部门债务余额的54%。
    2017年,我国居民部门杠杆率为49%。有业内人士指出,这一数值与62.1%的国际平均水平相比并不高,与新兴国家的39.8%相比,则又明显过高。但问题是这10年,经过次贷危机和国际金融危机的洗礼,发达国家纷纷降低居民部门杠杆率,而我国居民杠杆率却从17.9%迅速攀升到49%,扩大2.73倍。要知道,美国的居民杠杆率从20%升到50%,用了将近40年。
    如此庞大的债务,如此之高的杠杆,楼市有没有风险?对此,央行《报告》认为,房地产金融风险总体可控,但是近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存,房地产行业风险有所上升。
    一方面,我国长期实行审慎的住房信贷政策,平均首付比例达34%以上,这意味着居民可以承受30%左右的房价下跌。
    与之对比,次贷危机之前,美国首付比例一度宽松到10%左右,只要房价下跌10%以上,这些家庭都会沦为负资产者,弃房断供也就屡见不鲜。
    另一方面,央行认为,银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率,房地产信贷质量较好。2017年末,个人不良贷款余额6149.3亿元,不良率为1.5%,低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。
    不过,有专家指出,但这一切都建立在房价坚挺乃至持续上涨的基础之上,如果楼市深度调整,房价出现大跌,作为“抵押品”的房子其市值必然大幅收缩。房子市值大跌,而债务却不会减少,抵贷比显然会大幅上升。
    众所周知,楼市之所以举足轻重,不仅因为中国家庭财富将近70%都集中在房地产上,难以忍受房价的巨大下跌,而且因为楼市通过信贷与金融体系密切关联,楼市的一举一动,容易影响到金融稳定。
    根据央行《报告》,2017年,136家上市房企平均资产负债率高达79.1%,其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资,购地资金杠杆率达到7~8倍。
    房价上涨,居民债务膨胀,杠杆率不断攀升,风险不断加剧。为此,央行指出,要多措并举应对住户部门债务增速过快问题。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实地方政府主体责任,强化“因城施策”的房地产宏观调控,规范金融机构住房金融业务,关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险,促进房地产市场平稳健康发展。

资金面相对转宽松

    作为地产金融的风向标,房贷利率的走势可谓十分重要。11月9日,融360发布的报告显示,今年10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率1.165倍,环比9月上升0.18%;同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%,上升7.74%。这已是2017年1月以来连续22个月上涨。
    融360报告称,19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.100倍,最高为基准1.241倍;工、农、中、建国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮16.4%水平。
    虽仍在上涨,但环比涨幅已经回落,且下调贷款利率的银行数量明显增多。融360报告称,10月首套房贷款利率下调的银行数量为19家,较9月增加16家银行。融360认为,银行房贷利率高位下调一定程度上会有助于提高银行市场竞争力,扩大市场份额。
    对于此次回调,融360分析认为,回调房贷利率的银行有以下特点:市场占有率有待提高;之前的利率处于高位水平,一般高于平均值5~10个百分点,此次回调力度为5个百分点,回调后接近当地平均水平;多为地区性调整,未表现出同一银行全国性调整,影响力度较小;数量占同地区银行数量占比较小。虽然少数银行存在高位回调,但目前整体趋势稳定,未来继续出现大面积回调利率的可能性较小。
    中信建投称,2011年的综合房贷利率最高为近7.50%,2014年为7.00%,分别较当时的基准利率上浮5.4%和6.3%。由于现行贷款基准利率较低,为4.9%,因此本轮利率上调幅度远高于前两阶段的峰值,至今年10月,首套房贷款平均利率已经较基准利率上浮了16.5%。
    易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国经济导报记者表示,房贷利率虽然出现了较大幅度上涨,但与历史数据对比不算高。
    对于未来走势,中信建投研究认为,对比历史上宽松周期中个人住房贷款利率与10年期国债利率的走势可以发现,房贷利率阶段性峰值滞后10年期国债利率峰值大约两到三个季度。2018年以来,10年期国债收益率峰值出现在1月份,考虑到整体流动性宽松趋势明确,个人住房贷款利率的上行空间已经有限,对应峰值可能在年内出现。
    不过,严跃进表示,国际市场的加息效应会对国内的资金面产生一定影响,但受国内去杠杆、降成本的政策利好影响,资金成本短期内或许仍会降低,但长期则存在部分方面成本上升的风险。

限竞房“扭转”供需格局

    除了资金面宽松外,政策性因素也需要考虑。以北京为例,随着今年大量限竞房入市,北京市场供求关系正在发生转变。
    中原地产研究中心数据显示,截至目前,北京年内商品房住宅供应套数已经达到了32635套,这也是最近3年第一次超过3万套。而2017年同期住宅供应量只有20269套,年内供应量同比上涨幅度达到了61%。库存面积也出现了明显上涨,目前住宅库存高达6.6万套,相比去年末上涨了1.3万套。
    其中,限竞房的成交情况远远不及预期。中原地产研究中心数据显示,截至目前,北京合计入市26个限竞房项目15982套房源,而网签累计只有2767套,网签销售率只有17.3%。而市场已经入市的这些项目,平均去化只有3成多。
    二手房价格波动方面,多个房地产研究机构数据显示,10月以来,北京二手房成交量及成交均价均呈下降态势。
    贝壳研究院数据显示,10月份,北京二手房销量环比跌幅达四成,创今年2月份以来近8个月销量新低。成交均价为61103元/平方米,环比下跌1.2%,连续两个月环比下跌。
    此外,链家自有成交数据显示,11月第1周,北京二手住宅链家成交均价5.97万元/平方米,环比跌幅达2.8%,是2018年以来剔除受节日、政策等因素影响之外的周度跌幅最大值。
    中原地产首席分析师张大伟则对中国经济导报记者表示,随着后续供应量的继续上升,去化难度加大,区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。
    除北京外,上海、广州、深圳等一线城市房价从8月份也都出现了转折。据国家局发布的数据,8月,15个一线和热点二线城市新房价格首次全面停涨,二三线城市新房价格环比涨幅均明显回落。9月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降,二三线城市涨幅继续回落。
    张大伟表示,多个城市房地产市场出现冲高回落,房价调整开始从点蔓延到区域,热点城市房价逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续走高。北京、上海等热点城市进入“卖不完”现象,库存均出现环比上升,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。
    严跃进认为,不管新房还是二手房,近期成交都不活跃。降价促销是开发商和二手房业主为了促成交易而采取的手段。一方面与年度冲刺销售业绩有关,另一方面,也与对未来预期不乐观有关。
 

【期号:3366】【版面:09】【作者:张洽棠】打印本页
 
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